國五條地方細(xì)則引發(fā)"長沙版"猜想今年新房價(jià)格難跌
截至3月31日,各個(gè)地區(qū)的“國五條”細(xì)則陸續(xù)出臺(tái),面對(duì)各地不同的調(diào)控政策,長沙版的具體細(xì)則引發(fā)了各種猜想:到底什么時(shí)候才能出來?是否會(huì)對(duì)限購有進(jìn)一步的限制?是否會(huì)加大二套房貸的調(diào)控力度?
據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士分析,長沙對(duì)政策出臺(tái)的敏感度不強(qiáng),出臺(tái)的時(shí)間會(huì)比別的城市稍微慢一點(diǎn)。而對(duì)于具體細(xì)則,他們認(rèn)為,和國家政策相比不會(huì)有太多變化,20%個(gè)稅會(huì)按照國家的政策執(zhí)行?,F(xiàn)在老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)還是在于限購和二套房貸之上。
■記者 侯小娟
長沙版細(xì)則猜想
【猜想一】
限購: 應(yīng)不會(huì)有單身限購政策
2011年3月,長沙市對(duì)90平方米(含)以下新房實(shí)施限購,直至今日,調(diào)控效果并不明顯,并且長沙的這種限購政策還曾多次被當(dāng)作“反面教材”。于是,有專家曾在媒體公開預(yù)測(cè),長沙版的國五條細(xì)則會(huì)對(duì)限購政策進(jìn)行調(diào)整。不過,也有業(yè)內(nèi)人士持樂觀看法,限購并不會(huì)發(fā)生變化。
A:加大限購區(qū)域
聲音:比較兩次國家調(diào)控的政策,最明顯的細(xì)節(jié)是這一次國務(wù)院對(duì)于限購政策的區(qū)域、產(chǎn)品類型都進(jìn)行了明確規(guī)范,按照國務(wù)院的新規(guī)定,長沙政策可能會(huì)要調(diào)整。
――長沙房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長歐陽學(xué)海
影響:湘潭大學(xué)商學(xué)院教授龍新民說,若是限購區(qū)域擴(kuò)大,并加強(qiáng)對(duì)大戶型房子的控制,有利于使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求,也能抑制部分投機(jī)投資性需求。
B:維持原來政策不變
聲音:長沙的限購政策應(yīng)該不會(huì)發(fā)生變化。長沙樓市的價(jià)格處于相對(duì)溫和的狀態(tài),所以,在政策的執(zhí)行上不會(huì)有太多的變化,更不會(huì)出現(xiàn)類似北京的單身限購政策。
――中原地產(chǎn)湖南分公司總經(jīng)理胡治鋼
影響:龍新民表示,目前,長沙的空置率仍然很高,這說明長沙2011年3月推出的“限小不限大,限新不限舊”限購政策存在很多問題,并沒有真正地打擊到投資客,如果不進(jìn)行嚴(yán)格控制,投機(jī)商仍然無法得到遏制。
【猜想二】
二套房貸:調(diào)整首付比例和利率
聲音:長沙可能會(huì)效仿上海的細(xì)則,當(dāng)房價(jià)上漲趨勢(shì)明顯的時(shí)候,可能會(huì)適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。
――長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓
影響:在銀行人士看來,如果提高二套房貸的首付和利率,對(duì)貸款購房的市民將有明顯影響。如果首付7成,利率上浮30%,5年以上貸款利率將攀升至8.515%?!案纳菩詣傂琛币部赡鼙煌顿Y投機(jī)性購房“殃及”,遭遇打壓。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示,信貸對(duì)市場(chǎng)的影響效果比較大,差別化信貸政策甚至要比限購厲害,通過調(diào)節(jié)金融杠桿,提高進(jìn)入門檻,信貸政策收緊將會(huì)讓二套房市場(chǎng)受到很大影響。
【猜想三】
二手房交易20%個(gè)稅:會(huì)沿用國五條的政策
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征;不能核實(shí)房屋原值的,依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
――長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓
影響:在胡治鋼看來,當(dāng)20%的個(gè)稅開征之后,肯定會(huì)加大二手房的購房成本,而這筆錢肯定都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上,從而抬高二手房的購房成本。成本上漲之后,投資客手中的二手房會(huì)更難出手,這對(duì)于打擊投資投機(jī)商有抑制作用。
市場(chǎng)觀察
二手房交易或?qū)⑦M(jìn)入真空期
3月2日,國五條相關(guān)信息出臺(tái)之后,二手房交易20%個(gè)稅成為眾人討論的焦點(diǎn)。而從消息出臺(tái)至今,長沙二手房市場(chǎng)交易量出現(xiàn)暴增。據(jù)長沙房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù),從3月3日至3月27日,長沙6區(qū)二手房住宅成交3400多套。“這個(gè)數(shù)量是往年一季度二手房成交的總量。”明賓介紹。
不過,當(dāng)長沙版的細(xì)則出臺(tái)之后,胡治鋼認(rèn)為,二手房市場(chǎng)肯定會(huì)變冷、變得不活躍,并且還會(huì)影響一手房的交易。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀也表示,一旦20%的征稅真正落地,各地二手房交易將進(jìn)入一段真空期。
“如果市民想賣舊房改善居住條件,但是二手房市場(chǎng)不景氣難以出手,他們就沒有資金去購買新房,這勢(shì)必會(huì)影響到新房的成交?!焙武撜f,這期間,投資客們手上大量的空置房無法出手,更加不會(huì)入市。
“二手房不活躍肯定對(duì)新房成交有擠壓效應(yīng),促進(jìn)新房的成交?!焙武撜f,“但是,當(dāng)一、二手房之間無法進(jìn)行良性循環(huán)之時(shí),說明市場(chǎng)是不健康的,這對(duì)樓市影響很大。”
房價(jià)走勢(shì)
保持2012年的增長速度
當(dāng)國五條長沙版的相關(guān)細(xì)則出來之后,房價(jià)是否會(huì)隨之下跌成為市民們最關(guān)心的問題。在省房協(xié)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高教授看來,房價(jià)下跌似乎是不可能的?!敖衲觊L沙樓市的價(jià)格還會(huì)保持2012年的上漲趨勢(shì)?!?/p>
“今年樓市的供應(yīng)量較少,去年新房開工量少了40%,所以房價(jià)肯定不會(huì)下跌?!焙武撜f,“樓市的走向和去年的步調(diào)相差不大?!?/p>
據(jù)接近長沙市住建委決策層面的相關(guān)人士透露,在房價(jià)調(diào)控目標(biāo)方面,長沙市很可能是力爭2013年新建普通商品住房價(jià)格漲幅不高于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。
解讀
京滬粵三地細(xì)則
【房價(jià)控制目標(biāo)】
北京:進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格,逐步將其納入限價(jià)房序列管理。
上海:按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求,切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。
廣東:廣州、深圳市要根據(jù)近年房價(jià)走勢(shì)情況,按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則,合理確定房價(jià)控制目標(biāo)。
點(diǎn)評(píng):與往年相比,今年的房價(jià)控制目標(biāo)剔除了保障房,實(shí)現(xiàn)難度更大。雖然同屬房價(jià)上漲較快城市,但上海漲幅在四個(gè)一線城市中最小,“達(dá)標(biāo)”難度相對(duì)不大。北京明確要求相關(guān)房價(jià)要“降低”,值得關(guān)注。
【限購】
北京:京籍成年單身人士在北京未擁有住房的,限購1套住房;對(duì)已擁有1套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。
上海:進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家和上海的住房限購措施和相關(guān)操作口徑。
廣東:廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策,原出臺(tái)的住房限購政策與國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文要求不符的,應(yīng)立即作出調(diào)整。
點(diǎn)評(píng):北京對(duì)單身人士的購房限制趨嚴(yán)。上海此前已經(jīng)實(shí)行對(duì)單身人士的限購政策。根據(jù)17號(hào)文件要求,“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”,那么珠海原來是在主城區(qū)限購,現(xiàn)在擴(kuò)大到全市全部行政區(qū)域。
【二套房貸】
北京:進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
上海:根據(jù)市場(chǎng)變化,適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。
廣東:細(xì)則沒有提到二套房貸政策。
點(diǎn)評(píng):北京明確要提高二套房貸首付比例,業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)中的“七成首付”有可能成為現(xiàn)實(shí)。上海則留了“后手”,一旦房價(jià)繼續(xù)上漲,提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時(shí)可能落下。
【20%個(gè)稅】
北京:依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅;對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
上海:依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
廣東:嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。
點(diǎn)評(píng):三地口徑一致,只是北京特地復(fù)述了“滿五年唯一住房免征”的內(nèi)容。這讓不少買房賣房者吃下定心丸。國稅總局2006年下發(fā)文件明確,“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅”。差別化的稅收政策,體現(xiàn)了對(duì)合理購房需求的保護(hù)。
■綜合新華社


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