中國開發商出海

在濟州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝

伴隨著中國的個人投資者海外置業熱高潮的，是中國房地產企業的“國際開發商”之路。

以綠地集團為例，其韓國濟州島開發的旅游健康城項目已于2011年10月30日開工，2013年春節前后將迎來銷售季。

綠地集團董事長兼總裁張玉良告訴《瞭望東方周刊》，該項目擁有大約2000多套住宅，而其中的70%打算賣給中國人。

根據中國海外投資聯合會公布的數據，2012年以來在海外有房地產項目或確定投資計劃的房企，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、萬通、中坤等12家大型房企，規模上百億美元。

劍指中國買家

綠地集團提供的數據顯示，旅游健康城項目為濟州島“六大核心項目”之一，由綠地集團與韓國濟州國際自由城市開發中心(JDC)合作建設，總占地面積約150萬平方米，總建筑面積近43萬平方米，總投資9億美元。

2012年7月合作雙方正式簽署協議備忘錄，10月即開工建設。項目一期為40套面積為180-200平米的疊加別墅，售價約360萬人民幣/套，2013年年底將完工入住。后期將規劃建設觀光休養設施、醫療服務設施、商業購物中心、旅游度假酒店及住宅等。

在張玉良看來，與國內相比，濟州島的房地產價格對開發商和中國買家而言都“非常劃算”。

首先，濟州島的地價不高。“在濟州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝。”張玉良告訴本刊記者。

而對中國投資者來說，在濟州島買一幢海邊別墅折合人民幣約300萬元，每平方米均價不過兩三萬元。而在海南買一幢同等條件的別墅，每平方米均價約6.5萬元。另外，中國投資者若在韓國購買了價值人民幣300萬元的資產，也就滿足了投資移民的要求。

目前，中國游客赴濟州島觀光旅游實行落地簽證，濟州島與上海市已開通直航航班，航程僅1小時。這正是張玉良眼中、綠地正越來越重視的“大量中國人在海外的需求。”

“例如，中國游客在國外更喜歡住中國人開的酒店，因為餐飲、文化上更契合，中國的酒店管理者更懂得中國人的需要。”張玉良說。

因此，綠地集團于2012年12月與西班牙MELIA國際酒店管理集團簽約，擬就中、歐多地自有資產高星級酒店經營權置換。MELIA旗下一家位于德國法蘭克福的自有產權高端商務酒店由綠地全權管理，并使用綠地自主酒店品牌“鉑驪”，計劃于2013年一季度正式掛牌營業；而綠地旗下濟南、天津兩家酒店則委托MELIA全權管理，計劃于2013年四季度正式開業。

此外，綠地集團在澳大利亞悉尼、墨爾本及泰國普吉島都有正在運作的項目。

“泰國普吉島有大量的中國游客。在澳大利亞，我們要建設一個40萬平方米的小區，40%的住宅要建成留學生公寓，專門針對中國的留學生，一部分物業用作辦公、酒店。”張玉良告訴《瞭望東方周刊》。

“我們就是看中了中國游客的市場。”張玉良對本刊記者表示。

知名企業海外擴張

綠地集團只是出海的諸多中國房地產企業之一。

2011年以來，萬科、碧桂園、萬達等企業都傳出了向海外進軍的消息。2012年初，頤和地產在澳大利亞悉尼的洋房項目“Summer Court”對外銷售，項目推出上百套住宅和商鋪，以洋房為主，總貨量近100套，售價3.5萬人民幣/平方米起，主要銷售對象為中國人。

2012年6月，萬達集團擬聯合中國泛海集團投資30億美元發展俄羅斯北高加索旅游業。

2012年9月，首創置業與法國地方政府簽訂土地協議，將建設中法經濟貿易合作區，并享受法國和歐盟特許優惠政策。

2012年10月，鑫苑置業宣布以5420萬美元(約人民幣3.4億元)，購得紐約布魯克林威廉堡城區一地塊，未來將開發面積約4.7萬平方米、超過200個單元的住宅項目。

2012年，萬科總裁郁亮公開表示，萬科已經成立了美國地產業務推進小組，為進軍美國市場做好準備，“希望在境外也能建房子賣給中國人”。

更早的2011年6月，央企中航地產在董事會上通過了《關于公司成立海外事業部的議案》，決定加速海外布局。當時有媒體報道得到內部消息，中航地產的第一個海外項目已確定于斯里蘭卡。

2011年9月，中坤集團發布消息稱斥資1億美元，在冰島東北部申購300平方公里的土地，用于開發旅游地產。

2011年底，碧桂園與大馬置地建立合營公司Wealthy SignetSdnBhd，開發位于馬來西亞雪蘭莪州的多幅地塊。媒體披露，首批推售項目包括獨立別墅、連排別墅，面積在190至600平方米，而“中國的買家將占很大比重”。

政策環境是最大驅動力

幾乎所有的房地產企業在進入海外市場的時候，都把“中國買家”當成了主要客戶群。在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來，這是個必然的結果。

“一方面，房地產企業在國內遭遇限購、限貸、房產稅等房地產調控政策的頻繁沖擊，希望開拓一塊新的不受上述政策影響的市場；另一方面，國內投資客看中了海外土地和房產的永久產權，以及穩定的政策、市場環境和回報率，當他們在國內的投資受到遏制時，自然就有海外投資的意向。而國內房地產企業在國外開發的項目，自然就成了二者的最佳結合點。”張宏偉告訴《瞭望東方周刊》。

實際上，就在一些開發商高調出海大興土木的時候，還有一些開發商在以更加簡單直接的資產并購形式從海外樓市中賺取收益。

“去年我們也去海外看了不少項目，美國、英國都去了。在美國看了不少辦公樓，對倫敦的印象也非常深。”復地(集團)股份有限公司董事長張華告訴《瞭望東方周刊》。雖然目前還沒有海外拓展的計劃，但復地集團已經在尋找長期持有優質物業，并獲取長期穩定收益的機會。

“倫敦在奧運會之后變化很大，以前都是老建筑，有點死氣沉沉，2012年9月份再去的時候，我在一個建筑物樓頂數了一下，有100個塔吊，所以現在的倫敦生機勃勃，肯定也會有很好的投資機會。”張華說。

張華對本刊記者透露，復地集團母公司復星集團旗下另一個房地產投資平臺也去美國看了商業和辦公地產，尋找好的可以長期持有的資產。

商務部數據顯示，2012年前三季度，中國境內投資者共對全球126個國家和地區的2491家境外企業進行了直接投資，累計實現非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%，其中，房地產投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。

《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道