一方面是年底樓市翹尾，北上廣深等一線城市房價漲幅創2011年4月以來新高；另一方面，部分樓市泡沫破裂的城市卻牽動著樓市敏感的神經。繼溫州、鄂爾多斯、三亞、貴陽等地傳出樓市“崩盤”的消息后，近期營口、常州等三四線城市也爆出樓市面臨崩盤，出現大面積“鬼城”消息。據媒體報道，當地幾乎所有銀行都已經停止了向開發商貸款，危機一觸即發。

營口消化庫存需要5年

近期因為被戴上“鬼城”帽子而引起廣泛關注的營口，自2006年被納入遼寧“五點一線”沿海經濟帶后，GDP增速一直排名全省第一。營口官方稱，要在“十二五”期末爭取成為百萬級人口的大城市。正是在這一目標的激勵下，營口市加大了基礎設施建設和招商引資力度，掀起了一場造城運動。據當地媒體報道，2007年至2009年，營口商品房施工量開始飛速增長。2009年、2010年兩年施工面積增幅更出現明顯放大，累計商品房施工面積高達3014萬平方米。

不過據中國證券報報道，目前營口市一些樓盤在開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右；而正在開發的遼寧(營口)沿海產業基地，更是一片荒地，只見樓盤不見人，一些在建項目甚至已停工。

盡管1月22日營口市政府出面澄清稱，當地樓市并非有鬼城現象，部分開發商樓盤問題系市場行為，與營口樓市沒有任何關系，營口房地產是健康發展的。但據當地業內人士透露，不包括遠郊區縣和開發區，營口市區的存量房5年之內都消化不完。

同樣被戴上“鬼城”帽子的還有江蘇常州。常州靠近上海、蘇州，但在蘇南的幾大城市中經濟排名靠后。由于地理位置的優勢，常州的房地產建設的目標一度是吸引在上海和蘇州、無錫等城市工作的人來居住和投資。但常州在吸引人才和經濟發展方面先天不足，愿意來此處買房的人不多，從而導致開發商庫存嚴重。

統計數據顯示，截至2012年12月底，常州市共成交住宅49163套，每月5000套成交量的平均值讓常州的樓市看上去一片“火熱”，但與此同時，商品房庫存量達到了1360.26萬平方米，同比漲幅為12.85%。即使按照2012年常州樓市的平均銷售速度來計算，樓市庫存量的消化時間依然長達20個月。

三四線城市樓市風險放大

實際上，從2011年以來，溫州、鄂爾多斯、三亞、貴陽等城市就頻頻傳出樓市“崩盤”的消息。

具體分析以上城市，溫州、鄂爾多斯、三亞的樓市主要受資金影響。如溫州、鄂爾多斯民營經濟發達，民間資本充裕，催熱了樓市滋生了泡沫，但受外部經濟形勢的影響，民間借貸資金斷裂波及了房地產，從而導致了房價無法支撐。

而貴陽、營口、常州等地的情況又有類似。貴陽作為一個西部城市，地方經濟增長沒有趕上房地產投資的需求，房地產供應遠遠大于需求是主要原因。而營口、常州則更加明顯：這兩個城市都位于一線城市或省會的周邊，借助區位優勢發展經濟的愿望強烈，但由于是人口流出地，房地產需求有限。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，一些三線城市的房地產最大的矛盾是沒有與一線城市比肩的工業和服務業，“留不住外地人，本地人的需求又有限，導致三線城市房地產市場嚴重供大于求，從而出現所說的空城。”

實際上，中國社科院上月13日發布的住房綠皮書《中國住房發展報告(2012-2013)》就對這些情況有過警示。報告指出，由于目前的房地產市場走勢不是市場機制內生的，也不是理性的市場力量作用的，其近期住房市場各項指標普遍回轉的走勢值得警惕。2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時發生的風險，即：一些城市繼續快速上漲，一些城市將崩盤；多數項目繼續漲價，一些項目將出現爛尾。

特別是對于一些泡沫特別嚴重的城市，由于投資和投機的撤離，將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對于一些缺乏實力的房地產中小項目來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導致項目爛尾及企業破產，從而可能帶來一定的金融風險。