房產(chǎn)股漲勢(shì)洶涌

2012年堪稱(chēng)美國(guó)房產(chǎn)股的豐收年。去年全年安碩道瓊斯美國(guó)住房建筑商交易所交易基金(ITB)上漲70%，成為美國(guó)表現(xiàn)最好的交易所交易基金（ETF），SPDR住房建筑商交易所交易基金（XHB）過(guò)去一年上漲53.14%，同樣是基金中的佼佼者。

在統(tǒng)計(jì)范圍更廣的標(biāo)普1500指數(shù)住房建筑商板塊的11只成分股中，去年有6只股票漲幅超過(guò)100%，其中普爾特集團(tuán)（PHM）位居榜首，漲幅高達(dá)178.53%，M/I家居（MHO）上漲176.33%，羅蘭集團(tuán)（RYL）上漲127.84%，KB家居（KBH）上漲128.32%，標(biāo)準(zhǔn)太平洋（SPF）上漲134.82%，MDC控股（MDC）上漲106.87%，萊納集團(tuán)（LEN）上漲94.42%。即便是表現(xiàn)最差的NVR公司（NVR）去年股價(jià)漲幅仍達(dá)到31%。

今年以來(lái)房地產(chǎn)板塊漲勢(shì)仍在持續(xù)。年初至今普爾特集團(tuán)股價(jià)上漲10.5%，羅蘭集團(tuán)上漲5.08%，KB家居上漲5.03%，標(biāo)準(zhǔn)太平洋上漲5.32%，萊納集團(tuán)上漲5.49%，NVR上漲4.13%。

房地產(chǎn)相關(guān)板塊同樣受益。美國(guó)建筑材料制造商USG公司(USG)去年股價(jià)大幅上漲165.81%，今年以來(lái)上漲2%，硬木地板零售商Lumber Liquidators公司(LL)去年股價(jià)上漲204%，今年以來(lái)漲幅超過(guò)5%，房地產(chǎn)信息提供商Zillow公司（Z）去年股價(jià)漲幅雖然僅為20%，但今年以來(lái)已上漲18.6%。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，大型房企的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)大幅改善。萊納公司最新公布的財(cái)報(bào)顯示，去年第四季度該公司銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)42%，為連續(xù)第六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，每股盈利同比增長(zhǎng)250%。當(dāng)季該公司房屋新訂單數(shù)量同比增長(zhǎng)32%，凈利率上升至23.5%，毛利率上升至12.2%。

未來(lái)幾周其他大型房企將陸續(xù)公布業(yè)績(jī)。根據(jù)分析師的預(yù)計(jì)，普爾特集團(tuán)去年第四季度的盈利有望實(shí)現(xiàn)翻番，美國(guó)第三大房企D.R.Horton的盈利可望增長(zhǎng)75%，DVR集團(tuán)盈利增長(zhǎng)70%。

樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)持續(xù)

受益于美聯(lián)儲(chǔ)的低息政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)以及人口增長(zhǎng)帶來(lái)的購(gòu)房需求的上升，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年實(shí)現(xiàn)觸底反彈，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)中少有的亮點(diǎn)。

美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)22日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，去年12月美國(guó)成屋銷(xiāo)量環(huán)比下降1%至年化494萬(wàn)套，僅次于去年11月的表現(xiàn)，為2009年11月以來(lái)第二高水平。去年全年美國(guó)成屋銷(xiāo)量約為465萬(wàn)套，較2011年增長(zhǎng)9.2%，創(chuàng)2007年以來(lái)的最高水平。

去年12月，美國(guó)掛牌待售的成屋庫(kù)存數(shù)量環(huán)比下滑8.5%至182萬(wàn)套，為2001年1月以來(lái)的最低水平。按照目前的銷(xiāo)售速度，消化這些庫(kù)存需要4.4個(gè)月，為2005年5月以來(lái)最低水平。低庫(kù)存促進(jìn)了住房?jī)r(jià)格的上升，全國(guó)范圍來(lái)看，12月美國(guó)成屋銷(xiāo)售中間價(jià)達(dá)到18.08萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)11.5%。

此外上周公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月美國(guó)新屋開(kāi)工達(dá)到年化95.4萬(wàn)套，較11月份大幅上升了12.1%。其中獨(dú)棟住宅開(kāi)工量環(huán)比上漲8.1%，同比增長(zhǎng)18.5%，多戶(hù)住宅開(kāi)工量環(huán)比增長(zhǎng)23.1%，同比增長(zhǎng)115.7%。

另?yè)?jù)Zillow公司22日發(fā)布的報(bào)告，2012年美國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲5.9%，創(chuàng)下六年來(lái)的最大增幅，幾乎為歷史平均水平的兩倍。截至2012年第四季度，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度實(shí)現(xiàn)上漲。

“在經(jīng)歷數(shù)年的低迷表現(xiàn)后，美國(guó)住房持有者終于迎來(lái)好消息。”Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢弗萊斯預(yù)計(jì)，樓市復(fù)蘇將進(jìn)一步持續(xù)，2013年美國(guó)房?jī)r(jià)有望上漲3.3%，維持在一個(gè)“更可持續(xù)的水平”。

房產(chǎn)板塊投資窗口收窄

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭的延續(xù)，房產(chǎn)股仍有望進(jìn)一步上漲，但類(lèi)似去年的強(qiáng)勁漲勢(shì)很難重演，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)板塊的投資窗口已經(jīng)收窄。

從基本面來(lái)看，盡管觸底反彈，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著重重挑戰(zhàn)，復(fù)蘇道路將十分漫長(zhǎng)。由于失業(yè)率居高不下，且止贖活動(dòng)依然對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成壓力，因此未來(lái)美國(guó)房產(chǎn)行業(yè)仍將在困難中前進(jìn)。

此外現(xiàn)有的房屋購(gòu)買(mǎi)需求的持續(xù)性也值得質(zhì)疑。近期房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示部分地區(qū)的房屋銷(xiāo)售中30%是全現(xiàn)金的形式，意味著投資性購(gòu)買(mǎi)的比重偏大。這其中既有希望低價(jià)購(gòu)入后獲利拋出的短線(xiàn)投機(jī)客，也有一些尋求更長(zhǎng)期持有，通過(guò)房屋租賃獲利的投資者，但無(wú)論如何此類(lèi)需求都難以持續(xù)。

雖然目前美國(guó)住房開(kāi)工量逐步上升，但還處于歷史低位。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)住房開(kāi)工量的歷史平均水平為年化150萬(wàn)套，在2005年時(shí)曾達(dá)到年化210萬(wàn)套的巔峰水平，但在2008-2012年期間持續(xù)低迷，2009年還曾創(chuàng)下年化55.4萬(wàn)套的歷史最低水平。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商股票的漲幅明顯超出實(shí)際房屋開(kāi)工量的增速，這既反映出投資者對(duì)未來(lái)的良好預(yù)期，也意味著未來(lái)股價(jià)進(jìn)一步上漲的空間被提前透支。

2012年，美國(guó)房產(chǎn)企業(yè)普爾特集團(tuán)股價(jià)漲幅高達(dá)178.53%。 新華社記者 張軍 攝 合成/蘇振

去年美國(guó)股票市場(chǎng)哪個(gè)板塊最為風(fēng)光？答案非房地產(chǎn)板塊莫屬。統(tǒng)計(jì)顯示，去年多家美國(guó)大型住房建筑企業(yè)的股價(jià)漲幅接近翻番，即便是標(biāo)普1500成分股中表現(xiàn)最差的房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)也上漲31%，跑贏標(biāo)桿股指。

近期集中披露的數(shù)據(jù)顯示美國(guó)樓市復(fù)蘇仍在強(qiáng)化，分析師認(rèn)為房地產(chǎn)板塊仍有望進(jìn)一步上漲，但考慮到此前股價(jià)上漲速度過(guò)快，漲幅較大，且樓市復(fù)蘇還面臨諸多挑戰(zhàn)，也有觀點(diǎn)指出未來(lái)該板塊的投資窗口有可能逐步收窄。