成功試點(diǎn)的陸豐小區(qū)

日前，市房管局局長(zhǎng)劉海生在市政府新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前，本市部分小區(qū)正試點(diǎn)老公房加裝電梯，而去年上海也出臺(tái)了《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》，意欲為試點(diǎn)工作的開展提供政策上的支持和指導(dǎo)。于是，市老年基金會(huì)牽頭，以多方出資的模式對(duì)上海市退休職工浦東公寓和美麗園小區(qū)開展試點(diǎn)；另一方面，“華東師大三村模式”也又一次被提上議事日程。

然而，盡管在牽頭者的眼中，“華東師大三村模式”已接近完美，甚至打破了資金難以落實(shí)和居民意見不一致的壁壘，但至今依然未能通過(guò)審批，記者對(duì)此進(jìn)行調(diào)查。

何謂“華東師大三村模式”？

所謂的“華東師大三村模式”，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是開發(fā)商通過(guò)出售加層，補(bǔ)貼電梯安裝和初期維護(hù)費(fèi)用。

據(jù)悉，華東師大三村老公房加裝電梯的項(xiàng)目計(jì)劃結(jié)合舊房綜合改造工程一同實(shí)施，操作方式是在原住宅結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上加層，既在6樓上會(huì)加出一層，變成7樓。這第7層加出來(lái)的房間產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商會(huì)按市價(jià)出售，以此來(lái)補(bǔ)貼電梯安裝及大修費(fèi)用。經(jīng)實(shí)際調(diào)研，華東師大三村需改造樓房為16幢，其中有9幢樓符合相關(guān)控規(guī)要求，可以進(jìn)行加層，其他6幢不加層，將采用其他方式安裝電梯，但所需費(fèi)用仍由9幢樓加層出售后的獲利來(lái)支付。

電梯安裝后，開發(fā)商預(yù)留5年保修金。住宅擴(kuò)建部分由開發(fā)商保修兩年，其他部分按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。改造資金由開發(fā)商出資，改造后新增房屋的權(quán)益按協(xié)議約定，加層部分歸房地產(chǎn)公司所有，按商品房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

提議8年過(guò)了資金和居民兩大關(guān)

記者從相關(guān)渠道了解到，華師大三村加裝電梯的設(shè)想最早于8年前提出，2008年業(yè)委會(huì)開始調(diào)研、征求居民意見，但直到兩年前中國(guó)公益總會(huì)房屋改善委員會(huì)與安奉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的加入，事情才真正有了眉目。此后的幾年間，中國(guó)公益總會(huì)房屋改善委員會(huì)、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)及部分居民也曾實(shí)地走訪已試點(diǎn)成功的三個(gè)小區(qū)“取經(jīng)”，并逐步征得了所涉樓內(nèi)全體業(yè)主及小區(qū)2/3業(yè)主的同意。

“這個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)在于基本解決了以往電梯及建設(shè)資金無(wú)法落實(shí)的問(wèn)題，也少了很多因交費(fèi)意見不一致而產(chǎn)生的居民糾紛。”中國(guó)公益總會(huì)房屋改善委員會(huì)秘書長(zhǎng)陸永安告訴記者，相比電梯由電梯企業(yè)捐贈(zèng)，其余費(fèi)用由政府、企業(yè)、居民共同承擔(dān)的模式，通過(guò)加層出售來(lái)獲取電梯及安裝建設(shè)費(fèi)用無(wú)疑更為合理，他同時(shí)表示，按照目前設(shè)計(jì)的方案，居民物業(yè)費(fèi)將有所調(diào)整，每平方米建筑面積增長(zhǎng)0.49元，由此補(bǔ)貼電梯運(yùn)行產(chǎn)生的電費(fèi)和例行維修保養(yǎng)費(fèi)用，除此之外，還將給電梯企業(yè)預(yù)留5年的維保費(fèi)用，這筆資金將在銀行設(shè)立一個(gè)獨(dú)立賬戶，物業(yè)公司對(duì)資金流向進(jìn)行監(jiān)管。

若是電梯運(yùn)行中發(fā)生了事故，也將由保險(xiǎn)公司進(jìn)行理賠，因?yàn)楸ＹM(fèi)已包含在前期成本中一并支付了。在陸永安看來(lái)，他們的推進(jìn)工作考慮已非常周全，然而在向政府部門申請(qǐng)的過(guò)程中卻遭遇了卡殼，遲遲未能得到批準(zhǔn)。

走市場(chǎng)化路線層層審批遭遇擱淺

事實(shí)上，這一模式早在10年前就已有了成功的先例――閘北區(qū)的陸豐小區(qū)，通過(guò)加層加裝電梯，解決了電梯安裝和建設(shè)費(fèi)用。接著，一些小區(qū)也紛紛效仿，截至目前全市范圍已有長(zhǎng)寧區(qū)威寧小區(qū)、普陀區(qū)平利路共三個(gè)小區(qū)試點(diǎn)基本成功。但這幾個(gè)成功試點(diǎn)的小區(qū)與華東師大三村還略有不同，前者都是讓原居住在底樓的居民搬到了頂樓，空出來(lái)的場(chǎng)地供社區(qū)服務(wù)使用（如居委會(huì)辦公室、居民活動(dòng)室等），其中政府主導(dǎo)因素較多，而后者走得基本是市場(chǎng)化路線。

記者從上海市房屋土地資源管理局獲悉，盡管“華東師大三村模式”看起來(lái)很美好，但具體落實(shí)操作時(shí)涉及的部門卻很多。根據(jù)市房管局的意見，多層舊住房加層和多層舊住房加裝電梯是兩個(gè)不同的概念，其法律政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的使用、項(xiàng)目運(yùn)作模式等均有較大差異。“加層后建筑面積擴(kuò)容，入住人數(shù)增多等問(wèn)題，首先需要立項(xiàng)，而土地的取得、出售在規(guī)劃上又有系列規(guī)定”市房管局一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，要想對(duì)舊住房加層，就不得不按照基本建設(shè)程序的規(guī)定，向相關(guān)部門辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)資質(zhì)獲取、規(guī)劃許可、項(xiàng)目報(bào)建、施工許可和竣工驗(yàn)收等審批和備案程序。當(dāng)然，除了這些之外，水電煤等相關(guān)配套也必須全部到位。

記者了解到，到目前為止本市已有華東師大三村、上南九村、陽(yáng)光三村、萬(wàn)峰小區(qū)等6個(gè)小區(qū)完成了小區(qū)2/3以上和要改造的樓棟業(yè)主全部同意征詢簽名工作，只等相關(guān)部門審批通過(guò)即行開始“華東師大三村模式”的試點(diǎn)，但目前尚未有進(jìn)一步的消息。