成功試點的陸豐小區

日前，市房管局局長劉海生在市政府新聞發布會上表示，目前，本市部分小區正試點老公房加裝電梯，而去年上海也出臺了《本市既有多層住宅增設電梯的指導意見》，意欲為試點工作的開展提供政策上的支持和指導。于是，市老年基金會牽頭，以多方出資的模式對上海市退休職工浦東公寓和美麗園小區開展試點；另一方面，“華東師大三村模式”也又一次被提上議事日程。

然而，盡管在牽頭者的眼中，“華東師大三村模式”已接近完美，甚至打破了資金難以落實和居民意見不一致的壁壘，但至今依然未能通過審批，記者對此進行調查。

何謂“華東師大三村模式”？

所謂的“華東師大三村模式”，簡單地說，就是開發商通過出售加層，補貼電梯安裝和初期維護費用。

據悉，華東師大三村老公房加裝電梯的項目計劃結合舊房綜合改造工程一同實施，操作方式是在原住宅結構基礎上加層，既在6樓上會加出一層，變成7樓。這第7層加出來的房間產權歸開發商所有，開發商會按市價出售，以此來補貼電梯安裝及大修費用。經實際調研，華東師大三村需改造樓房為16幢，其中有9幢樓符合相關控規要求，可以進行加層，其他6幢不加層，將采用其他方式安裝電梯，但所需費用仍由9幢樓加層出售后的獲利來支付。

電梯安裝后，開發商預留5年保修金。住宅擴建部分由開發商保修兩年，其他部分按相關規定執行。改造資金由開發商出資，改造后新增房屋的權益按協議約定，加層部分歸房地產公司所有，按商品房相關規定執行。

提議8年過了資金和居民兩大關

記者從相關渠道了解到，華師大三村加裝電梯的設想最早于8年前提出，2008年業委會開始調研、征求居民意見，但直到兩年前中國公益總會房屋改善委員會與安奉房地產開發有限公司的加入，事情才真正有了眉目。此后的幾年間，中國公益總會房屋改善委員會、居委會、業委會及部分居民也曾實地走訪已試點成功的三個小區“取經”，并逐步征得了所涉樓內全體業主及小區2/3業主的同意。

“這個模式的優點在于基本解決了以往電梯及建設資金無法落實的問題，也少了很多因交費意見不一致而產生的居民糾紛。”中國公益總會房屋改善委員會秘書長陸永安告訴記者，相比電梯由電梯企業捐贈，其余費用由政府、企業、居民共同承擔的模式，通過加層出售來獲取電梯及安裝建設費用無疑更為合理，他同時表示，按照目前設計的方案，居民物業費將有所調整，每平方米建筑面積增長0.49元，由此補貼電梯運行產生的電費和例行維修保養費用，除此之外，還將給電梯企業預留5年的維保費用，這筆資金將在銀行設立一個獨立賬戶，物業公司對資金流向進行監管。

若是電梯運行中發生了事故，也將由保險公司進行理賠，因為保費已包含在前期成本中一并支付了。在陸永安看來，他們的推進工作考慮已非常周全，然而在向政府部門申請的過程中卻遭遇了卡殼，遲遲未能得到批準。

走市場化路線層層審批遭遇擱淺

事實上，這一模式早在10年前就已有了成功的先例――閘北區的陸豐小區，通過加層加裝電梯，解決了電梯安裝和建設費用。接著，一些小區也紛紛效仿，截至目前全市范圍已有長寧區威寧小區、普陀區平利路共三個小區試點基本成功。但這幾個成功試點的小區與華東師大三村還略有不同，前者都是讓原居住在底樓的居民搬到了頂樓，空出來的場地供社區服務使用（如居委會辦公室、居民活動室等），其中政府主導因素較多，而后者走得基本是市場化路線。

記者從上海市房屋土地資源管理局獲悉，盡管“華東師大三村模式”看起來很美好，但具體落實操作時涉及的部門卻很多。根據市房管局的意見，多層舊住房加層和多層舊住房加裝電梯是兩個不同的概念，其法律政策和技術標準的使用、項目運作模式等均有較大差異。“加層后建筑面積擴容，入住人數增多等問題，首先需要立項，而土地的取得、出售在規劃上又有系列規定”市房管局一位業內人士說，要想對舊住房加層，就不得不按照基本建設程序的規定，向相關部門辦理項目立項、開發資質獲取、規劃許可、項目報建、施工許可和竣工驗收等審批和備案程序。當然，除了這些之外，水電煤等相關配套也必須全部到位。

記者了解到，到目前為止本市已有華東師大三村、上南九村、陽光三村、萬峰小區等6個小區完成了小區2/3以上和要改造的樓棟業主全部同意征詢簽名工作，只等相關部門審批通過即行開始“華東師大三村模式”的試點，但目前尚未有進一步的消息。